부동산 거래 시 일정 조건에 해당하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
이 서류는 부동산 거래 신고가 완료된 후 매수인이 추가적으로 제출해야하는 자료입니다.
있는 그대로 작성하면 작성에 어려울 것은 없지만, 혹여나 증여로 추정되거나 의심스러운 정황이 포착되면 세무조사의 대상이 될 수 있어 신중한 작성이 필요합니다.
이 글에서는 주택취득 후 자금조달계획서 제출이 필요한 분들께서 읽어보시면 좋은 '5분 작성 가이드'를 정리해드립니다.
목차
누가 제출해야 하나요?
자금조달계획서는 다음과 같은 경우에 제출해야 합니다:
- 개인이 조정대상지역 또는 투기과열지구 내 주택을 구입하는 경우
- 개인이 비규제지역에서 6억 원 이상의 주택을 구입하는 경우
- 법인이 주택을 구입하는 경우, 지역 및 금액에 관계없이 제출해야 합니다
- 개인 또는 법인이 수도권, 광역시, 세종시 내에서 1억 원 이상의 토지를 구입하는 경우
투기과열지구에 소재하는 주택인 경우에는 자금조달계획서에 기재한 내용에 대한 증빙서류까지 제출해야 합니다.
[시사금융용어] 주택자금조달계획서 - 연합인포맥스
◆ 정확한 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서다. 주택거래신고제가 시행됨에 따라 도입됐다. 처음 시행될 때는 주택거래신고지역에서 6억 원이 초과하는 주택에 대해서만 제출하도록 했
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왜 제출해야 하나요?
자금조달계획서는 부동산 거래 자금의 출처를 명확히 하기 위해 제출합니다.
이를 통해 불법적인 자금 조달이나 탈세를 방지하고, 부동산 시장의 투명성을 확보할 수 있습니다.
제출하지 않거나 허위로 작성할 경우 최대 500만 원의 과태료가 부과될 수 있으며, 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.
언제 제출해야 하나요?
부동산 매매 계약일로부터 30일 이내에 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
공인중개사를 통해 계약을 진행한 경우, 매수인은 25일 이내에 관련 서류를 공인중개사에게 제공해야 합니다.
만약 전자계약으로 진행한 경우라면 매수인이 직접 부동산거래관리시스템에 접속하여 자금조달계획서를 작성 및 제출이 가능합니다.
직거래의 경우, 매수인이 관할 신고관청에 방문하여 직접 제출하셔야 합니다.
대리인을 통한 제출도 가능하며, 이 경우 위임장과 신분증 사본 등을 지참해야 합니다.
국토교통부 매뉴얼 - 자금조달계획서
어떻게 작성하면 되나요?
자금조달계획서는 부동산 거래 자금의 조달 방법과 지급 방식을 명확히 기재해야 합니다.
양식은 정해진 양식이 있고 아래와 같습니다.
항목별로 자세히 설명드려보겠습니다.
먼저, 자기자금 항목에는 예금액, 주식매각대금, 상속·증여금, 현금, 부동산 처분대금 등 계좌이체로 매도인에게 지급이 가능한 자금을 기재합니다.
차입금 항목에서는 금융기관 대출, 임대보증금, 그 밖의 차입금 등 보증금이나 대출 승계 금액을 기재합니다.
여기서 그 밖의 차입금에는 가족/친인척이나 금융기관이 아닌 제3자로부터 대여·조달하는 자금을 의미합니다.
시나리오별 작성 예시
아래는 10억 원짜리 주택을 매수하는 경우, 두 가지 시나리오에 대해 자금조달계획서 항목별로 정리한 예시입니다.
| 항목 구분 | 세끼고 매수한 경우 | 바로 입주하는 경우 |
| 1. 자기자금 | 금융기관 예금액: 2억 원 주식 매각대금: 1억 원 상속·증여금: 0 원 현금 등 그 밖의 자금: 0원 부동산 처분대금 등: 0원 |
금융기관 예금액: 2억 원 주식 매각대금: 1 억 원 상속·증여금: 0 원 현금 등 그 밖의 자금: 0원 부동산 처분대금 등: 0원 |
| 2. 차입금 | 금융기관 대출: 2억 원 (A) 주택담보대출: 2억 원 (LTV 70% 상한) (B) 신용대출 (C) 그 밖의 대출 임대보증금: 5억 원 회사지원금·사채: 0원 그 밖의 차입금: 0원 |
금융기관 대출: 2억 원 (A) 주택담보대출: 7억 원 (LTV 70% 상한) (B) 신용대출 (C) 그 밖의 대출 임대보증금: 0원 회사지원금·사채: 0원 그 밖의 차입금: 0원 |
| 3. 지급방식 | 총 거래금액: 10억 계좌이체 금액: 3억 원 보증금·대출 승계 금액: 7억 원 현금 및 그 밖의 지급방식 금액: 0원 |
총 거래금액: 10억 계좌이체 금액: 3억 원 보증금·대출 승계 금액: 7억 원 현금 및 그 밖의 지급방식 금액: 0원 |
| 총액 | 총 10억 원 | 총 10억 원 |
주의할 점은 없나요?
① 공동명의일 경우, 각자 인별로 작성해야 합니다.
자금조달계획서는 ‘인별 제출’이 원칙입니다.
즉, 공동명의로 매수하는 경우, 공동명의자 각각이 본인의 지분에 해당하는 금액에 대해 자금조달계획서를 따로 작성하여 제출해야 합니다.
예를 들어, 아파트 매매가 10억 원이고 부부가 5:5 공동명의로 구입하는 경우, 남편과 아내는 각각 5억 원에 대한 자금조달계획서를 별도로 작성해야 합니다.
만약 한 사람의 서류만 제출할 경우, 관할청에서는 서류 미제출로 간주하여 과태료가 부과될 수 있습니다.
② ‘현금’ 항목은 신중하게 기재해야 합니다.
자금조달계획서에는 ‘현금’ 항목도 있지만, 이 항목은 세무 리스크가 가장 높은 항목입니다.
현금 보유 금액이 크다는 것은 소득세, 증여세 등 정상적인 납세 여부에 대한 소명 요청이 뒤따를 수 있습니다.
증빙이 어려운 현금은 의심을 살 수 있어, 가급적 보수적으로 기재하는 것이 안전합니다.
가능하다면 예금잔액증명서나 급여통장 내역 등 추적 가능한 형태로 작성하시기 바랍니다.
③ 전자계약 시 자금조달계획서 제출을 잊지 마세요.
전자계약으로 부동산 매매를 체결한 경우, 실거래 신고는 자동으로 연동되지만 자금조달계획서는 매수인이 별도로 작성하여 직접 제출해야 합니다.
부동산거래관리시스템에 계약일로부터 30일 이내에 반드시 전자서명 완료 후 제출까지 해야 접수가 완료되니 잊지 마시기 바랍니다.
④ 실거래신고서 + 자금조달계획서 둘 다 제출해야 신고가 완료됩니다.
공인중개사를 통한 거래일 경우 실거래신고서는 매도인·매수인의 서명날인을 받아 중개사가 일괄 처리하기 때문에 걱정하실 일이 없습니다.
그러나 매수인이 직접 작성해야 하는 자금조달계획서는 누락될 경우, 신고필증이 발급되지 않습니다.
이 경우, 소유권 이전등기 접수가 불가능하기 때문에 담보대출을 활용하는 경우라면 거래 자체에 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
담보대출로 잔금을 처리해야 하는 매수인 입장에서 대출 승인이 지연되면 잔금 납부가 어렵기 때문입니다.
아파트 담보 대출 실행 절차 및 준비 서류 총정리 – 실전편
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자금조달계획서는 부동산 거래 시 필수로 제출해야 하는 중요한 서류입니다.
정확한 작성만으로도 불필요한 세무조사를 예방할 수 있으며, 실거래 신고와 함께 필수로 준비해야 하는 요소라는 점을 반드시 인지하셔야 합니다.
자금 출처가 명확하고 합법적인 경우라면, 자금조달계획서를 성실히 작성하는 것만으로도 국세청의 추가 검토나 세무조사로 이어질 가능성은 낮습니다.
특히 투기과열지구 또는 조정대상지역 내 주택 매수 시에는 증빙서류 첨부가 의무이므로, 소득금액증명원, 통장 사본, 대출확인서 등 객관적인 증빙 자료를 함께 준비하시기 바랍니다.
비규제지역이더라도 자금조달계획서의 작성 내용은 국세청, 관할 지자체가 직접 확인하는 만큼, 출처가 불분명하거나 과도한 현금 기재는 지양하고, 금융기관 예금, 근로소득, 주식 매각대금 등 증빙 가능한 항목 위주로 구성하는 것이 안전하겠습니다.
더 자세한 양식, 제출 방법, 지역별 규정은 아래에서 직접 확인해보시기 바랍니다.
국토교통부 매뉴얼 - 자금조달계획서