전·월세 계약을 체결할 때 여전히 종이계약서를 고집하는 임대인이 많습니다.
하지만 최근에는 정부가 운영하는 ‘부동산 전자계약 시스템’을 통해 계약을 체결하면, 임대인에게도 실질적인 혜택과 보호가 주어집니다.
보증금 사고 예방, 확정일자 자동 신청, 임대소득 신고 편의, 위조 방지까지.
전자계약은 임차인만을 위한 도구가 아니라 임대인의 리스크를 줄여주는 강력한 보호 장치입니다.
목차
임대인이 전자계약을 해야 하는 5가지 이유
1. 확정일자가 자동으로 부여됩니다
종이계약 시 임차인이 확정일자를 신청하지 않아 보증금 우선순위에서 밀리면, 나중에 "임대인이 설명을 안 해줬다"며 책임을 떠넘기는 경우도 있습니다.
이런 경우 임대인 입장에서는 뜻밖의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
전자계약은 확정일자가 자동 부여되므로, 이러한 민원 가능성 자체를 원천 차단할 수 있습니다.
2. 계약서 위변조·분쟁 가능성 방지
종이계약서는 임차인이 계약 조건을 조작하거나 부정하는 경우 대응이 어렵습니다.
예를 들어 "보증금 액수가 다르다", "계약 기간이 짧았다"는 주장을 할 경우, 임대인이 입증해야 하는 부담이 생깁니다.
수년 뒤 임차인이 "보증금 일부를 못 돌려받았다"고 주장했는데, 종이계약서가 없거나 훼손되었다면 임대인은 뜻밖의 법적 리스크에 놓일 수 있습니다.
전자계약은 국토교통부 서버에 계약 내용이 그대로 저장되므로, 이후 법적 분쟁 시 강력한 증거자료가 됩니다.
3. 임대소득세 신고가 쉬워집니다
전자계약으로 체결한 계약서는 홈택스 임대소득 신고 시 자동 불러오기가 가능합니다.
보증금, 월세, 계약기간 등이 정리되어 있어 신고 누락이나 과소 신고 리스크를 줄일 수 있습니다.
4. 명도소송 시 계약 진정성 입증 문제 해소
임차인이 월세를 연체한 후 명도소송에 들어가면, 계약 자체를 부정하거나 위법성을 주장하는 경우도 발생합니다.
이때 종이계약서는 '본인이 서명했는지 여부'로 다툴 수 있지만, 전자계약은 공동인증 절차로 신원 확인을 마친 상태에서 체결되므로 계약의 진정성 입증이 확실합니다.
전자계약을 하지 않으면 발생할 수 있는 임대인 리스크 5가지
단순히 "익숙하지 않아서", "인증서 설치가 귀찮아서", "그냥 종이로 하는 게 편해서" 종이계약을 하려고 한다면, 반드시 아래 내용을 확인해보셔야 합니다.
종이계약은 겉보기엔 단순하고 익숙할 수 있지만, 그 선택이 나중에 수백만 원의 손해나 법적 분쟁으로 돌아올 수도 있습니다.
전자계약을 하지 않음으로써 임대인이 직면할 수 있는 주요 리스크 5가지를 아래에 정리했습니다.
| 리스크 항목 | 종이계약 시 리스크 | 전자계약 시 효과 |
| 계약내용 분쟁 | 내용 위조·부정 시 입증 책임이 임대인에게 있음 | 계약 내용이 정부 서버에 자동 보관됨 |
| 명도소송 불리 | 임차인 계약 무효 주장 시 소송 불리 | 공동인증 기반으로 계약 유효성 입증 가능 |
| 확정일자 관련 민원 | 확정일자 미신청 시 민원 또는 분쟁 발생 가능 | 자동 확정일자 부여로 민원 사전 차단 |
| 계약서 분실 | 계약서 훼손·분실 시 법적 증거 상실 | 계약서가 시스템에 영구 보관됨 |
| 세금 누락·가산세 위험 | 임대소득 누락으로 과세 대상 및 가산세 발생 | 임대소득 자동 연계로 누락 없이 신고 가능 |
전자계약 절차는 이렇게 간단합니다
전자계약은 빠르고 간편하게 완료할 수 있는 시스템입니다.
복잡한 서류나 별도 프로그램 없이, 공인중개사가 안내하는 절차만 따르면 5분 이내에 모든 계약이 마무리됩니다.
📌 전자계약 절차 요약 (임대인 기준)
- 공인중개사가 전자계약 시스템에 접속
- 임대인 본인 명의의 휴대폰으로 인증 (앱 설치 필요 없음)
- 계약서 내용 확인 후 '서명하기' 버튼 클릭
- 계약 즉시 국토부 등록 + 확정일자 자동 처리
👉 단 한 번의 클릭으로 계약 체결, 확정일자, 실거래 신고까지 모두 끝나기 때문에, 서류 분실 걱정 없이 안심하고 진행하실 수 있습니다.
전자계약 시스템 사용법 (공식사이트)
전자계약 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전자계약은 임차인에게만 유리한 거 아닌가요?
👉 아닙니다. 임대인에게도 위조 방지, 소득신고 편리, 보증금 리스크 절감 등 실질적 이점이 큽니다.
Q. 스마트폰이 없는데 전자계약 못 하나요?
👉 PC에서도 가능하며, 공인중개사가 본인 확인 후 서명 절차를 도와드립니다.
Q. 전자계약 하면 임대소득 자동 신고되나요?
👉 자동 신고는 아니지만, 홈택스 신고 시 자료 자동 연동이 되어 편리하게 신고 가능합니다.
국토교통부 전자계약 FAQ 바로가기
✅ 한 눈에 보기 요약 정리
| 항목 | 종이계약시 리스크 | 전자계약 시 기대효과 |
| 확정일자 자동 부여 | 종이계약 시 임차인이 미신청 시 분쟁 발생 가능 | 확정일자 자동 등록 → 민원·분쟁 사전 차단 |
| 계약서 위변조 방지 | 임차인의 계약 조건 부정 시 입증 부담이 임대인에게 있음 | 계약 내용 국토부 서버에 저장 → 강력한 증거자료 |
| 임대소득세 신고 편의 | 종이계약은 누락·과소 신고로 가산세 리스크 존재 | 홈택스 자동 연동 → 신고 실수·누락 방지 |
| 명도소송 대응력 확보 | 계약 진정성 입증 실패 시 임대인이 불리 | 공동인증 기반 → 계약 유효/진정성 입증 가능 |
| 계약서 분실 걱정 없음 | 종이계약 분실 시 보증금 반환 등 분쟁 발생 | 전자계약은 계약서가 시스템에 영구 보관됨 |
| 전자계약 절차 간편 | 복잡할 것 같아 시도하지 않는 경우 많음 | 중개사 안내 + 휴대폰 인증만으로 5분 이내 완료 |
전자계약은 임차인만을 위한 도구가 아닙니다.
임대인 입장에서도 보증금 분쟁, 계약 위조, 세무 누락과 같은 문제를 가장 효과적으로 예방할 수 있는 수단이 바로 전자계약입니다.
"예전부터 종이계약으로 했는데 큰 문제 없었으니까" 하는 생각이 드실 수 있지만,
계약서가 분실되거나, 임차인이 내용을 부정하여 억울한 상황에 휘말렸을 때, 세무 신고 문제가 생겼을 때 가장 큰 책임을 지는 건 결국 임대인입니다.
특히 다주택 보유자, 고액 보증금 전세계약, 고령 임차인과의 계약처럼 분쟁 가능성이 높은 계약일수록 전자계약은 법적 책임을 명확히 하고, 리스크를 줄이는 최선의 선택이 됩니다.
전월세 계약을 앞드고 있다면, 중개인에게 전자계약을 꼭 요청해보시기 바랍니다.
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